Как обезопасить себя при покупке квартиры в строящемся доме

Почему важно быть внимательным

Покупка квартиры в строящемся доме всегда связана с рисками: объект может не сдаться в срок, застройщик — оказаться ненадёжным, а деньги — «раствориться» в схеме. В Казахстане проблемы обманутых дольщиков не исчезли, несмотря на то что с 2016 года действует специальный закон, а с 2020–2023 годов контроль был усилен.

Особенно остро ситуация стоит в таких городах, как Алматы, Астана, Шымкент, Караганда — здесь большой спрос на новостройки и активно действуют десятки частных застройщиков с разным уровнем прозрачности.

Ключевая задача покупателя — вникнуть в процесс и проверять всё на каждом этапе, от выбора компании до контроля за стройкой. Это может уберечь от потери десятков миллионов тенге и многолетней судебной тяжбы.

Понимайте законодательные основы

На 2025 год в Казахстане действуют строгие ограничения на формы привлечения средств при долевом строительстве. Согласно закону «Об участии в долевом строительстве жилищных объектов» привлечение денег от физических лиц возможно только по трём схемам:

1. Через разрешение акимата — самый проверенный путь. Акимат тщательно анализирует застройщика, его ресурсы, документы на землю и проектную документацию.
2. Через гарантию от Единого оператора по долевому строительству (ТОО «Kazakhstan Housing Company», ранее ФГЖС). Это государственная структура, выступающая гарантом возврата средств, если стройка будет приостановлена.
3. Продажа уже построенных объектов — безопасный, но менее выгодный способ, так как цены к моменту сдачи дома обычно выше на 20–30%.

Если застройщик предлагает вам обойти эти схемы, подписать договор «инвестирования», внести деньги наличными или заключить соглашение на имя третьих лиц — это незаконно и опасно.

Проверить объект и застройщика можно на официальном портале khc.kz — там публикуются все аккредитованные проекты и список объектов с разрешениями и гарантиями.

Какие документы должен предоставить застройщик

Перед заключением договора обязательно запросите и проверьте следующий перечень документов:

• разрешение акимата на привлечение средств дольщиков;
• гарантия от Единого оператора, если строительство идёт с его участием;
• правоустанавливающие документы на землю: в собственности или в аренде (по постановлению акимата);
• государственная регистрация юридического лица;
• проектно-сметная документация, лицензии на строительные работы;
• информация о подрядчиках (генподрядчик, субподрядчики), источниках финансирования;
• паспорт проекта: этажность, общая площадь, количество квартир, технические характеристики;
• сроки начала и окончания строительства;
• история завершённых объектов: желательно лично посмотреть предыдущие дома застройщика или узнать отзывы реальных дольщиков.

Современные и добросовестные застройщики предоставляют эти документы по запросу в электронном виде или выкладывают в открытый доступ на сайте проекта. Если документы скрывают или избегают их обсуждения — это тревожный сигнал.

Что нужно знать о договоре долевого участия

С 2023 года договор долевого участия (ДДУ) оформляется строго по форме, утвержденной акиматом и проверенной Единой системой. Он должен быть подписан только после получения разрешения или гарантии. При этом:

1. ДДУ оформляется в бумажном или электронном виде. Допускается подписание договора с использованием электронной цифровой подписи (ЭЦП) через государственные сервисы, при этом экземпляры хранятся в электронной системе.
2. Он вступает в силу только после регистрации в акимате.

В договоре должны быть четко прописаны:

• полные данные сторон;
• адрес и характеристики объекта;
• срок сдачи;
• общая стоимость и порядок оплаты;
• условия возврата средств;
• суммы неустоек и компенсаций в случае нарушения сроков;
• гарантия (не менее 2 лет после сдачи);
• порядок оформления собственности;
• запрет на использование средств на другие цели.

Отдельно проверьте пункт, где указано: на какой счёт и с каким назначением платежа вы переводите деньги. Они должны поступать исключительно на счёт, указанный в договоре.

Также обратите внимание на обязанности сторон:

Застройщик обязан:

1. Предоставить все разрешительные документы.
2. Строить в срок.
3. Информировать о ходе строительства.
4. Сдать квартиру в пригодном состоянии.
5. Устранять дефекты в течение гарантийного срока.

Покупатель обязан:

1. Оплатить стоимость по графику.
2. Принять объект после сдачи.
3. Оформить техпаспорт и право собственности.
4. Не делать перепланировку до регистрации объекта.

Государственная регистрация договора долевого участия — ключевой этап

Государственная регистрация договора долевого участия — обязательное условие его юридической силы. На практике договор регистрируется не «в акимате вручную», а через государственную систему с участием уполномоченных органов, при этом акимат осуществляет контроль и учёт проектов долевого строительства.

Без государственной регистрации договор не считается действующим, а права дольщика не подлежат защите.

Срок регистрации обычно составляет от 3 до 10 рабочих дней. После постановки договора на учёт дольщик получает подтверждение — в электронном или бумажном виде.

Если подтверждение регистрации отсутствует, необходимо обратиться к застройщику. При отсутствии реакции — в отдел архитектуры и градостроительства акимата либо через портал egov.kz.

Важно: не перечисляйте деньги до получения подтверждения о государственной регистрации договора.

Как правильно следить за ходом строительства

Контроль за строительством — обязанность не только застройщика, но и ваша как дольщика. Закон обязывает застройщика:

• регулярно информировать дольщиков о ходе строительства;
• предоставлять фото- и видеоотчёты о выполненных работах;
• отвечать на официальные запросы дольщиков;
• обновлять информацию о проекте на сайте застройщика или в личном кабинете.

Что вы можете делать как дольщик:

1. посещать стройплощадку (если это допускается);
2. смотреть фото и видеоотчёты онлайн;
3. подписаться на группы дольщиков в WhatsApp/Telegram;
4. делать запросы в акимат при задержках и нарушениях.

Если стройка простаивает более 2 месяцев без объяснений — это основание для обращения в прокуратуру или акимат, особенно если застройщик перестал выходить на связь.

Дополнительные меры безопасности

Чтобы минимизировать риски, также можно:

• использовать банковский эскроу-счёт (следует учитывать, что эскроу-счета в Казахстане применяются ограниченно и доступны не во всех проектах долевого строительства);
• оплатить через нотариальный депозит с условием передачи денег только после регистрации;
• проверить, не участвует ли застройщик в исполнительных производствах (через adilet.gov.kz или судебные базы);
• заключить страховку ответственности застройщика, если доступна;
• при необходимости — проконсультироваться с юристом по недвижимости.

Заключение

Покупка квартиры на этапе строительства может быть выгодной инвестицией, но и рискованной. Чтобы не попасть в число обманутых дольщиков:

• доверяйте только проектам с разрешением или гарантией;
• проверяйте все документы;
• изучайте договор до подписи;
• следите за регистрацией в акимате;
• контролируйте стройку лично и через официальные каналы.

Это не просто формальности — это ваша защита.